Chicago, Illinois (NED).– La Oficina del Tasador del Condado de Cook publicó evaluaciones iniciales de propiedades residenciales y comerciales en el municipio de South Chicago. Este es el quinto de ocho municipios de la ciudad de Chicago que se reevaluará en 2021 bajo el liderazgo del asesor Fritz Kaegi, quien asumió el cargo después de la última reevaluación de Chicago en 2018.
“Hemos visto tendencias inmobiliarias similares y sorprendentemente sólidas en el sur de Chicago que hemos visto en otras áreas de la ciudad”, dijo el asesor Kaegi. “En algunas áreas, el valor de las viviendas está aumentando significativamente, aunque otras se han estancado. A pesar de la pandemia, los alquileres en el centro de la ciudad han aumentado desde 2018, lo que ha elevado el valor de algunas propiedades comerciales, mientras que otras aún ven los efectos económicos continuos de la pandemia. Esto es especialmente cierto para algunas propiedades minoristas “.
Los aumentos en las evaluaciones reflejan un mercado fuerte. Las evaluaciones, según la ley de Illinois, deben reflejar los valores generales del mercado. El primer paso para garantizar que los propietarios paguen solo su parte justa de los impuestos a la propiedad, sin necesidad de presentar apelaciones para corregir evaluaciones inexactas, es asegurarse de que las evaluaciones de todos los tipos de propiedades reflejen con precisión el mercado inmobiliario.
Cambios en el valor de tasación en el municipio de South Chicago
La siguiente tabla representa el aumento en el valor tasado total en propiedades residenciales y comerciales en South Chicago Township.
Nota: Los aumentos porcentuales y los aumentos totales son para todas las propiedades en esa categoría. Los aumentos o disminuciones de la tasación de propiedades individuales varían, según la ubicación y las características de cada propiedad.
Cómo se relacionan las evaluaciones con los impuestos a la propiedad
Un aumento en la tasación de una propiedad no conduce al mismo aumento en la factura de impuestos de una propiedad individual. La parte de impuestos de una propiedad depende de reevaluaciones en todo Chicago, desde casas en Chatham y Jefferson Park hasta propiedades comerciales en Little Village y el Loop.
Las reevaluaciones de la propiedad están en curso para los seis municipios restantes de Chicago. Si el crecimiento de los valores tasados en todo Chicago supera el crecimiento del valor tasado de una propiedad individual en el municipio de South Chicago, la participación de los impuestos a la propiedad de esa propiedad individual podría reducirse a pesar de su aumento en el valor de la propiedad.
Las evaluaciones de la propiedad en Chicago se utilizan para distribuir los gravámenes fiscales del distrito, que pagan servicios como escuelas, parques, bibliotecas y pensiones. El Tasador no establece gravámenes ni tasas impositivas. Además, los aumentos en las evaluaciones no necesariamente aumentan los ingresos recibidos por los distritos tributarios.
Al final del ciclo de reevaluación de 2018, el 22% del valor tasado total del municipio de South Chicago era residencial, y el 78% restante estaba compuesto por propiedades multifamiliares comerciales y no residenciales.
Los valores reevaluados iniciales de 2021 han cambiado esto al 15% de propiedades residenciales y al 85% de propiedades multifamiliares comerciales y no residenciales.
Estos porcentajes pueden cambiar en la etapa final de evaluación después de que la Oficina del Tasador y la Junta de Revisión procesen las apelaciones.
Las evaluaciones de 2021 afectarán la factura del impuesto a la propiedad de la segunda entrega emitida a fines de 2022.
Evaluaciones residenciales
En 2020, los precios medios de venta de viviendas unifamiliares en el municipio de South Chicago fueron de aproximadamente $ 420.000 para viviendas unifamiliares y $ 280.000 para condominios.
En sus modelos de evaluación, la Oficina del Tasador estimó que la mayoría de las viviendas unifamiliares tienen un valor de mercado de 2021 entre $ 280,000 y $ 420,000 y la mayoría de los valores de los condominios estaban entre $ 250,000 y $ 350,000. Las estimaciones dependen de la ubicación y las características de la propiedad individual.
Las evaluaciones para viviendas unifamiliares cumplieron con los tres estándares de la Asociación Internacional de Oficiales Evaluadores para evaluaciones de alta calidad.
Los informes de terceros, incluido un informe de 2017 en el Chicago Tribune, mostraron que las reevaluaciones anteriores de la ciudad de Chicago resultaron en una sobrevaloración de algunas viviendas de menor valor, mientras que las viviendas de mayor valor por lo general no se tasaron.
Evaluaciones comerciales
Los hoteles y las propiedades comerciales se encuentran entre los sectores con las mayores caídas desde el inicio de COVID, mientras que los alquileres en apartamentos multifamiliares, tiendas de comestibles, edificios industriales y centros de datos se han mantenido estables o experimentaron un crecimiento positivo desde el inicio de COVID. En los modelos de la Oficina del Asesor 2021:
Los alquileres de mercado para apartamentos en el sur de Chicago oscilan entre $ 650 y $ 4550 por mes.
La vacancia del mercado se sitúa entre el 7 y el 16%.
Los valores de mercado se estiman entre $ 39k y $ 648k por unidad.
Las cifras de viviendas asequibles se calculan por separado y se enumeran en el informe de evaluación comercial completo.
Los edificios de oficinas en el sur de Chicago varían en tamaño de 364 a 4,6 millones de pies cuadrados y se evalúan en $ 9 – $ 45 en alquiler por pie cuadrado con una vacante de mercado del 3-15%.
Los valores de mercado estimados son de $ 104 a $ 839 por pie cuadrado.
Un informe de la Asociación Internacional de Oficiales Evaluadores declaró que las propiedades comerciales en Chicago no se evaluaron en 2018, lo que puede haber trasladado parte de la carga fiscal a la propiedad de las propiedades comerciales a las propiedades residenciales. Las reevaluaciones de 2021 reflejan los datos actuales del mercado y la participación de mercado de las propiedades comerciales.
Acceda a todos los informes residenciales y comerciales, incluidas evaluaciones multifamiliares, estudios detallados de la calidad de la evaluación residencial y fuentes y metodología de datos comerciales, en cookcountyassessor.com/valuation-reports.
¿Dónde está el municipio de South Chicago?
El municipio de South Chicago está bordeado por el lago Michigan en el este y Pershing Road en la frontera sur. En su frontera occidental, sigue la Stevenson Expressway y el río Chicago hasta su punto más al norte en Wacker Drive.
Apelar evaluaciones de propiedad
Si las características de la propiedad enumeradas en un aviso de tasación son incorrectas, o si el valor de mercado estimado de una propiedad es significativamente mayor de lo que podría venderse en el mercado inmobiliario actual, los propietarios deben presentar una apelación.
Se anima a los propietarios a utilizar el nuevo y galardonado sistema en línea de la Oficina del Tasador para presentar sus apelaciones.
Las apelaciones para el municipio de South Chicago se pueden presentar hasta el 1 de noviembre de 2021. Puede encontrar más información sobre cómo presentar apelaciones en cookcountyassessor.com/appeals
Para obtener más información sobre las evaluaciones de propiedad y las apelaciones, únase a la Oficina del Tasador en un evento virtual que se enumera aquí: cookcountyassessor.com/event-list.
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Residential and commercial properties in South Chicago show robust growth
Chicago, Illinois (NED).– The Cook County Assessor’s Office released initial assessments of residential and commercial properties in the township of South Chicago. This is the fifth of eight townships in the City of Chicago to be reassessed in 2021 under the leadership of Assessor Fritz Kaegi, who took office after Chicago’s last reassessment in 2018.
“We’ve seen similar, surprisingly robust real estate trends in South Chicago that we’ve seen in other areas of the city,” said Assessor Kaegi. “In some areas, home values are rising significantly, though others have plateaued. Despite the pandemic, downtown rents have increased since 2018, driving some commercial property values higher while others still see ongoing economic effects from the pandemic. This is especially true for some retail properties.”
Increases in assessments reflect a strong market. Assessments, under Illinois law, should reflect overall market values. The first step to ensuring property owners pay only their fair share of property taxes—without needing to file appeals to correct inaccurate assessments—is to make sure assessments of all property types accurately reflect the real estate market.
Changes in assessed value in South Chicago Township
The following chart represents the increase in total assessed value in residential and commercial properties in South Chicago Township.
Note: Percentage increases and total increases are for all properties in that category. Assessment increases or decreases to individual properties vary, depending on each property’s location and characteristics.
How assessments relate to property taxes
An increase in a property’s assessment does not lead to the same increase in an individual property’s tax bill. A property’s share of taxes depends on reassessments throughout all of Chicago, from homes in Chatham and Jefferson Park to commercial properties in Little Village and the Loop.
Property reassessments are ongoing for Chicago’s remaining six townships. If the growth in assessed values throughout Chicago outpaces the growth of the assessed value of an individual property in South Chicago Township, that individual property’s share of property taxes could shrink despite its increase in property value.
Property assessments in Chicago are used to apportion taxing district levies, which pay for services such as schools, parks, libraries, and pensions. The Assessor does not set levies or tax rates. In addition, increases in assessments do not necessarily increase the revenue received by taxing districts
At the end of the 2018 reassessment cycle, 22% of South Chicago Township’s total assessed value was residential, with the other 78% comprised non-residential and commercial multi-family properties.
The 2021 initial reassessed values have shifted this to 15% residential, and 85% non-residential and commercial multi-family properties.
These percentages may change at the final stage of assessment after appeals are processed by the Assessor’s Office and by the Board of Review.
The 2021 assessments will affect the second installment property tax bill issued in late 2022.
Residential assessments
In 2020, median sale prices of single-family homes in South Chicago Township were about $420,000 for single-family homes and $280,000 for condos.
In its assessment models, the Assessor’s Office estimated most single-family homes have a 2021 market value between $280,000 and $420,000 and most condo values were between $250,000 and $350,000. Estimates depend on the individual property’s location and characteristics.
The assessments for single-family homes met all three International Association of Assessing Officer standards for high-quality assessments.
Third-party reporting, including a 2017 report in the Chicago Tribune, showed that the previous reassessments of the City of Chicago resulted in overassessment of some lower-value homes while higher-value homes typically were underassessed.
Commercial assessments
Hotels and retail properties are among the sectors with the largest declines since the onset of COVID, whereas rents in multi-family apartments, grocery stores, industrial buildings, and data centers have been stable or experienced positive growth since the onset of COVID. In the Assessor’s Office 2021 models:
Market rents for apartments in South Chicago range from $650 to $4550 a month.
Market vacancy is between 7 and 16%.
Market values are estimated from $39k to $648k per unit.
Affordable housing figures are calculated separately and listed in the complete commercial assessment report.
Office buildings in South Chicago range in size from 364 to 4.6M in square footage and are assessed at $9 – $45 in rent per square foot with 3-15% market vacancy.
Estimated market values are $104-$839 per square foot.
A report from the International Association of Assessing Officers stated that commercial properties in Chicago were underassessed in 2018, which may have shifted some of the property tax burden from commercial properties to residential properties. The 2021 reassessments reflect current market data and commercial property’s share of the market.
Access all residential and commercial reports—including multi-family assessments, detailed studies of residential assessment quality, and commercial data sources and methodology—at cookcountyassessor.com/valuation-reports.
Where is South Chicago Township?
South Chicago Township is bordered by Lake Michigan on the east and Pershing Road on the southern border. On its western border, it follows the Stevenson Expressway and the Chicago River to its most northern point at Wacker Drive.
Appealing property assessments
If the property characteristics listed on an assessment notice are incorrect, or if the estimated market value of a property is significantly more than what it could sell for in the current real estate market, property owners should file an appeal.
Property owners are encouraged to use the Assessor’s Office’s new, award-winning online system to file their appeals.
Appeals for South Chicago Township can be filed until November 1, 2021. More information on filing appeals can be found at cookcountyassessor.com/appeals
To learn more about property assessments and appeals, join the Assessor’s Office at a virtual event listed here: cookcountyassessor.com/event-list.
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