Por/By Maria Pappas
Desde que asumí este cargo en 1998, ha habido una constante: el inexorable aumento de las facturas del impuesto a la propiedad. Para comprender mejor el porqué, mi oficina llevó a cabo un análisis de 30 años sobre los datos del impuesto a la propiedad. Los hallazgos dejan claro que el sistema actual está roto.
Durante las últimas tres décadas, los impuestos a la propiedad en el condado de Cook han aumentado en casi un 182%, pasando de 6.800 millones de dólares en 1995 a 19.200 millones de dólares en 2024. Esto representa el doble de la tasa de inflación, la cual aumentó un 91% durante ese mismo periodo.
Y si bien los salarios promedio crecieron alrededor de un 161%, aun así no lograron seguir el ritmo de los impuestos a la propiedad. Esto significa que los impuestos a la propiedad están consumiendo una porción cada vez mayor de los ingresos de los propietarios.
Estos aumentos impositivos ocurrieron a pesar de la Ley de Limitación de la Extensión del Impuesto a la Propiedad (PTELL, por sus siglas en inglés), la cual fue diseñada para limitar los aumentos de impuestos a la tasa de inflación o al 5%, lo que resulte menor. Sin embargo, nuestro estudio muestra que los gobiernos locales han aprovechado lagunas legales para implementar aumentos muy por encima de esos límites.
Los distritos escolares, que representaron el 55% de todos los impuestos a la propiedad en 2024, aumentaron los impuestos que imponen a los propietarios de viviendas y a las empresas en casi un 190% a lo largo del periodo de 30 años.
Los impuestos, impuestos por los gobiernos municipales —incluyendo ciudades, aldeas y pueblos— representaron el 18% del total de la factura del impuesto a la propiedad. Sus impuestos se dispararon en más de un 200% desde 1995, pasando de 1.200 millones de dólares a más de 3.500 millones de dólares.
Y el mayor aumento porcentual se produjo en los distritos de financiamiento por incremento de impuestos, o distritos TIF. La participación de los distritos TIF en la factura fiscal se disparó en más de un 1.000% durante las últimas tres décadas, aumentando de 160 millones de dólares a más de 1.800 millones de dólares. Los TIF representan ahora el 9,6% de la factura fiscal, en comparación con el 2,4% en 1995.
Varios factores contribuyeron a estos aumentos. Los municipios con autonomía local (*home rule*) no están sujetos a la PTELL, lo que les otorga una autoridad más amplia para aumentar los impuestos. Los gobiernos locales también pueden exceder los límites del PTELL mediante referendos aprobados por los votantes. Los distritos de Financiamiento por Incremento de Impuestos (TIF) operan al margen de las restricciones del PTELL y, cuando se disuelven, sus ingresos pueden sumarse a las recaudaciones fiscales locales. Otras excepciones —tales como las exenciones para ciertas emisiones de bonos y las disposiciones que permiten a los organismos fiscales aumentar ligeramente los impuestos futuros para «recuperar» los impuestos reembolsados— debilitan aún más la eficacia de la ley.
Al mismo tiempo, los gobiernos locales enfrentan presiones financieras significativas. El estado de Illinois aporta apenas el 24% de la financiación para la educación pública básica (K-12), la proporción más baja de cualquier estado, lo cual traslada una mayor parte de la carga a los impuestos locales sobre la propiedad. En Chicago, la situación se ve agravada por la responsabilidad de financiar las pensiones de las escuelas públicas a nivel local. Los municipios también deben lidiar con el aumento de las obligaciones en materia de pensiones y con la reducción de la cuota de ingresos estatales que perciben.
Las inquietudes respecto al aumento de los impuestos sobre la propiedad no son nuevas. Los intentos de reforma se remontan a 1982; sin embargo, muchos de ellos no lograron ser aprobados ni generaron cambios duraderos. Como resultado, los impuestos sobre la propiedad han seguido aumentando. Actualmente, Illinois ostenta la segunda tasa impositiva residencial sobre la propiedad más alta de la nación, mientras que Chicago registra la tasa más alta para propiedades comerciales y la segunda más alta para propiedades industriales.
Considero que este momento representa una oportunidad para llevar a cabo una reforma significativa. El Departamento de Ingresos de Illinois se encuentra actualmente analizando el sistema de impuestos sobre la propiedad, y confío en que dicho esfuerzo conduzca a una reforma genuina, en lugar de limitarse a producir un estudio más que termine acumulando polvo en una estantería. ¡Es ahora el momento de actuar!
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Thirty Years of Runaway Property Taxes Demand Action
Since I came into this office in 1998 there’s been one constant, the inexorable rise of property tax bills. To better understand why, my office conducted a 30-year analysis of property tax data. The findings make clear the current system is broken.
Over the past three decades, property taxes in Cook County have increased by nearly 182%, rising from $6.8 billion in 1995 to $19.2 billion in 2024. That’s twice the rate of inflation which rose by 91% during that same period.
And while average wages grew by about 161%, they still failed to keep pace with property taxes. This means property taxes are eating up an ever-larger portion of property owners’ incomes.
These tax hikes occurred despite the Property Tax Extension Limitation Law (PTELL), which was designed to cap tax increases at the rate of inflation or 5%, whichever is less. However, our study shows that local governments have taken advantage of legal loopholes to enact increases well beyond those limits.
School districts, which accounted for 55% of all property taxes in 2024, increased the taxes they impose on homeowners and businesses by nearly 190% over the 30-year period.
Taxes imposed by municipal governments — including cities, villages, and towns — accounted for 18% of the property tax tab. Their taxes jumped by more than 200% since 1995 going from $1.2 billion to more than $3.5 billion.
And the biggest percentage increase occurred in tax increment financing, or TIF, districts. The TIF district share of the tax tab soared by more than 1,000% over the past three decades, increasing from $160 million to more than $1.8 billion. TIFs now account for 9.6% of the tax bill, compared to 2.4% in 1995.
Several factors contributed to these increases. Home rule municipalities are not bound by PTELL, giving them broader authority to raise taxes. Local governments can also exceed PTELL limits through voter-approved referendums. TIF districts operate outside PTELL restrictions, and when they close, their revenues can be added to local tax levies. Additional exceptions — such as exemptions for certain bond issuances and provisions allowing taxing bodies to slightly increase future taxes to “recapture” refunded taxes — further weaken the law’s effectiveness.
At the same time, local governments face significant financial pressures. Illinois provides just 24% of K-12 public education funding, the lowest share of any state, which shifts more of the burden onto local property taxes. In Chicago, the situation is compounded by the responsibility for funding public school pensions at the local level. Municipalities are also dealing with increased pension obligations and reductions in the share of state revenue they receive.
Concerns about rising property taxes are not new. Reform efforts date back to 1982, yet many failed to gain approval or produce lasting change. As a result, property taxes have continued to rise. Illinois now has the second-highest residential property tax rate in the nation, while Chicago has the highest commercial and second-highest industrial property tax rates.
I believe this moment presents an opportunity for meaningful reform. The Illinois Department of Revenue is now studying the property tax system, and I hope that effort leads to real reform, rather than just producing another study that sits on a shelf. The time to act is now!
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