Treasurer Maria Pappas analysis shows record-high property tax increases for south suburban homeowners 

Treasurer Maria Pappas analysis shows record-high property tax increases for south suburban homeowners 

Homeowners in many south and southwest suburbs will have to pay a lot more in property taxes as the median tax bill jumped a record 19.9% in the region, according to an analysis released today by Cook County Treasurer Maria Pappas.

The biggest increases in homeowners’ tax bills occurred in 15 south suburbs where taxes soared 30% or more. Of those 15 suburbs, 13 have mostly Black populations. In two towns, Dixmoor and Phoenix, the median tax bill more than doubled.

“Many homeowners are going to be shocked and angry when they get their bills,” Pappas said. “South suburban homeowners already pay some of the highest property taxes in the county, and these increases will make paying those bills even more difficult.”

A research team created by Pappas released its Tax Year 2023 Bill Analysis, a detailed examination of nearly 1.8 million bills to be mailed to property owners July 2 and due a month later on Aug. 1.

This year’s Second Installment bills include a new feature, “Where Your Money Goes,” that breaks down the amounts of money billed by each taxing district and shows whether taxes went up or down.

Among key findings of the analysis:

  • Across Cook County, property taxes rose about $706 million, climbing from $17.6 billion to $18.3 billion. Homeowners are shouldering an extra $611 million, or nearly 86% of this year’s increase, while commercial properties owe an extra $102.9 million and taxes on vacant land dropped by $7.8 million.
  • In the south and southwest suburbs, where all properties were reassessed, taxes rose a total of $265.4 million. The median south suburban residential tax bill increased by 19.9%, the largest percentage increase in at least 29 years, according to Treasurer’s data. Homeowners bore the brunt of the increase as their taxes rose $396.8 million while taxes on commercial properties dropped by $121.6 million.
  • In the north and northwest suburbs, taxes rose $213.7 million from $4.06 billion to $4.27 billion. Residential taxes increased $109.8 million while taxes on commercial properties increased $103.1 million.
  • In Chicago, taxes increased by a modest 2.6%, largely because of an increase in the Chicago Public Schools tax levy and bill increases in many tax increment finance districts. In the north and northwest suburbs, overall taxes rose by 4%, with slightly bigger percentage increases for businesses than homeowners.

Homeowners in the south and southwest suburbs are being hit hard because new assessment shifted 4% of the overall tax burden from businesses onto them. The financial shift was caused by elimination of the 10% COVID-19 assessment reduction enacted in 2020, higher home selling prices and the success businesses had appealing their assessments at the Board of Review, which handles appeals of valuations made by the Assessor’s Office.

Particularly hard hit were homeowners in Park Forest, where the median residential bill rose by 56% to $7,152. In Dixmoor, the median bill increased by 122%, to $1,950. And in Phoenix, where nearly all of the village is in a tax increment finance district, the median bill shot up by 107% to $1,744.

Nearly 4,200 south and southwest suburban homeowners who paid no taxes last year will get bills this year. That’s because the value of their exemptions no longer exceeds the higher assessed values of their homes. The median for those bills was $1,115.

Across the county, more than 1.3 million homeowners must pay more in property taxes, while about 251,600 were billed less. Taxes for more than 88,000 commercial properties increased, while nearly 28,000 went down.

State law allows school districts to hike taxes by the prior year’s increase in the Consumer Price Index, or 5%, whichever is less. Because the CPI increased by 6.5% in 2022, school districts were allowed a 5% increase. But the overall percentage increase was higher, partly due to a provision called recapture.

Recapture is a 2021 provision in the Illinois tax code that allows school districts and many local governments to recover money refunded to property owners who successfully appealed their taxes the previous year. Recapture led to an additional $136.3 million being tacked onto bills this year. That’s $51.9 million less than was added to property owners’ bills last year.

Significant increases in the amount of money the city of Chicago and Chicago Public Schools said they needed to operate, coupled with recapture and higher tax increment financing district bills, boosted the overall property tax burden in Chicago by $221.8 million. That broke down as a $116.6 million increase on commercial properties and a $103.9 million increase on residential properties.

The analysis is the latest addition to the Pappas Studies, a series of examinations of the complex property tax system available at cookcountytreasurer.com.

Property owners who don’t want to wait for their bills to arrive in the mail can pay their taxes online now at cookcountytreasurer.com. Partial payments are accepted.

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El análisis de la tesorera Maria Pappas muestra aumentos récord en el impuesto a la propiedad para los propietarios de viviendas de los suburbios del sur

Los propietarios de viviendas en muchos suburbios del sur y suroeste tendrán que pagar mucho más en impuestos a la propiedad, ya que la factura mediana de impuestos aumentó en un récord 19.9% en la región, según un análisis publicado hoy por la Tesorera del Condado Cook, Maria Pappas.

Los mayores aumentos en las facturas de impuestos de los propietarios se produjeron en 15 suburbios del sur, donde los impuestos se dispararon un 30% o más. De esos 15 suburbios, 13 tienen población mayoritariamente negra. En dos ciudades, Dixmoor y Phoenix, la factura fiscal mediana se duplicó con creces.

“Muchos propietarios se sorprenderán y enojarán cuando reciban sus facturas”, dijo Pappas. “Los propietarios de viviendas de los suburbios del sur ya pagan algunos de los impuestos a la propiedad más altos del condado, y estos aumentos harán que pagar esas facturas sea aún más difícil”.

Un equipo de investigación creado por Pappas publicó su Análisis de facturas del año fiscal 2023, un examen detallado de casi 1 millón 800 mil facturas que se enviarán por correo a los propietarios el 2 de julio y vencerán un mes después, el 1 de agosto.

La segunda cuota de las facturas de este año incluye una nueva característica, “A dónde va su dinero”, que desglosa las cantidades facturadas por cada distrito fiscal y muestra si los impuestos subieron o bajaron.

Entre los hallazgos clave del análisis:

  • En todo el Condado Cook, los impuestos a la propiedad aumentaron alrededor de $706 millones, pasando de $17 600 millones a $18 300 millones. Los propietarios de viviendas están llevando la carga de $611 millones adicionales, o casi el 86% del aumento de este año, mientras que las propiedades comerciales deben $102 millones 900 mil adicionales y los impuestos sobre terrenos baldíos se redujeron en $7 millones 800 mil.
  • En los suburbios del sur y suroeste, donde se reevaluaron todas las propiedades, los impuestos aumentaron en un total de $265 millones 400 mil. La factura mediana de impuestos residenciales en los suburbios del sur aumentó un 19.9%, que es el mayor aumento porcentual en al menos 29 años, según datos de la Tesorería. Los propietarios de viviendas fueron los más afectados por el aumento, ya que sus impuestos aumentaron $396 millones 800 mil, mientras que los impuestos sobre propiedades comerciales cayeron $121 millones 600 mil.
  • En los suburbios del norte y noroeste, los impuestos aumentaron $213 millones 700 mil, de $4060 millones a $4270 millones. Los impuestos residenciales aumentaron $109 millones 800 mil mientras que los impuestos sobre propiedades comerciales aumentaron $103 millones 100 mil.
  • En Chicago, los impuestos aumentaron un modesto 2.6%, en gran parte debido a un aumento en el impuesto a las Escuelas Públicas de Chicago (CPS) y aumentos en las facturas en muchos distritos que financian incrementos impositivos. En los suburbios del norte y noroeste, los impuestos generales aumentaron un 4%, con aumentos porcentuales ligeramente mayores para las empresas que para los propietarios de viviendas.

Los dueños de viviendas en los suburbios del sur y suroeste se están viendo muy afectados porque la nueva evaluación transfirió el 4% de la carga fiscal general de las empresas a ellos. El cambio financiero fue causado por la eliminación de la reducción del 10% en las valoraciones, promulgada en 2020 por el COVID-19, los precios de venta de viviendas más altos y el éxito que tuvieron las empresas apelando sus tasaciones ante la Junta de Revisión, que maneja las apelaciones de valoraciones realizadas por la Oficina del Tasador.

Los propietarios de viviendas en Park Forest se vieron particularmente afectados, pues la factura residencial mediana aumentó un 56% a $7152. En Dixmoor, la factura mediana aumentó un 122%, a $1950. Y en Phoenix, donde casi todo el poblado se encuentra en un distrito financiero de incremento de impuestos o TIF, la factura mediana se disparó un 107% a $1744.

Casi 4200 propietarios de viviendas en los suburbios del sur y suroeste que no pagaron impuestos el año pasado recibirán facturas que deberán pagar este año. Esto se debe a que el valor de sus exenciones ya no excede los valores tasados de sus viviendas, que ahora son más altos. La mediana de esas facturas fue de $1115.

En todo el condado, más de un millón 300 mil propietarios deben pagar más en impuestos a la propiedad, mientras que a unos 251 600 se les facturó menos. Los impuestos para más de 88 000 propiedades comerciales aumentaron, mientras que para casi 28 000 bajaron.

La ley estatal permite a los distritos escolares aumentar los impuestos según el aumento en el Índice de Precios al Consumidor del año anterior, o el 5%, lo que sea menor. Debido a que el IPC aumentó un 6.5% en 2022, a los distritos escolares se les permitió un aumento del 5%. Pero el aumento porcentual general fue mayor, en parte debido a una disposición llamada recaptura.

La recaptura es una disposición de 2021 en el código tributario de Illinois que permite a los distritos escolares y a muchos gobiernos locales recuperar el dinero reembolsado a los propietarios que apelaron con éxito sus impuestos el año anterior. La recaptura llevó a que se agregaran $136 millones 300 mil adicionales a las facturas este año. Eso es $51 millones 900 mil menos de lo que se agregó a las facturas de los propietarios el año pasado.

Los aumentos significativos en la cantidad de dinero que la ciudad de Chicago y las Escuelas Públicas de Chicago dijeron que necesitaban para operar, junto con la recaptura y un mayor incremento de impuestos para financiar las facturas del distrito, aumentaron la carga general del impuesto a la propiedad en Chicago en $221 millones 800 mil. Eso se desglosó en un aumento de $116 millones 600 mil en propiedades comerciales y un aumento de $103 millones 900 mil en propiedades residenciales.

El análisis es el más reciente de los Estudios Pappas, una serie de investigaciones del complejo sistema de impuestos a la propiedad que está disponibles en cookcountytreasurer.com.

Los propietarios que no quieran esperar a que lleguen sus facturas por correo pueden pagar sus impuestos en línea ahora en cookcountytreasurer.com. Se aceptan pagos parciales.

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