Residential and commercial properties in West Chicago show robust growth
The Cook County Assessor’s Office released initial assessments of residential and commercial properties in the township of West Chicago. This is the second of eight townships in the City of Chicago to be reassessed in 2021 and the second Chicago township to be reassessed under the leadership of Assessor Fritz Kaegi, who took office after Chicago’s last reassessment in 2018.
West Chicago Township follows the Chicago River at its east and southern borders. Its western border begins at Belmont and Western Avenues, runs west to Kedzie then down to North Avenue, then west to the city limits. Its southwest border tracks Roosevelt then proceeds south along the BNSF railroad tracks to the Chicago River.
“We’ve seen similar, surprisingly robust real estate trends in West Chicago that are also taking place in other areas of the city,” said Assessor Kaegi. “In some areas, home values are rising significantly, though others have plateaued. Despite the pandemic, rents have increased since 2018, driving some commercial property values higher while others still see ongoing economic effects from the pandemic.”
Increases in assessments reflect a strong market. Assessments, under Illinois law, should reflect overall market values. The first step to ensuring property owners pay only their fair share of property taxes—without needing to file appeals to correct inaccurate assessments—is to make sure assessments of all property types accurately reflect the real estate market.
Changes in assessed value in West Chicago Township
The following chart represents the increase in total assessed value in residential and commercial properties in West Chicago Township. Property Group 2018 Board of Review Final 2021 Board of Review Pre-Appeals Increase in total Assessed Value Residential (Class 2) $3,235,583,770 $4,006,377,398 24% All other classes $2,748,116,779 $5,921,686,198 115% Total $5,983,700,549 $9,928,063,596 66%
Note: Percentage increases and total increases are for all properties in that category. Assessment increases or decreases to individual properties vary, depending on each property’s location and characteristics.
How assessments relate to property taxes
An increase in a property’s assessment does not lead to the same increase in an individual property’s tax bill. A property’s share of taxes depends on reassessments throughout all of Chicago, from homes in Chatham and Jefferson Park to commercial properties in Little Village and the Loop.
Property reassessments are ongoing for Chicago’s remaining six townships. If the growth in assessed values throughout Chicago outpaces the growth of the assessed value of an individual property in West Chicago, that individual property’s share of property taxes could shrink despite its increase in property value.
Property assessments in Chicago are used to apportion taxing district levies, which pay for services such as schools, parks, libraries, and pensions. The Assessor does not set levies or tax rates. In addition, increases in assessments do not necessarily increase the revenue received by taxing districts.
Assessments in 2021 will affect the second installment property tax bill issued in late 2022.
Residential assessments
- In 2020, median sale prices of homes in West Township were about $440,000 for single-family homes and $410,000 for condos.
- In its assessment models, the Assessor’s Office estimated most single-family homes have a 2021 market value between $170,000 and $410,000 and most condo values were between $300,000 and $400,000. Estimates depend on the individual property’s location and characteristics.
The fairness and equity of West Township assessments improved over 2018 for single-family, condominium, and small multi-family properties.
In addition, single-family assessments met two out of the three International Association of Assessing Officer standards for high-quality assessments. (In 2018, only one IAAO standard was met.) Single-family homes in the bottom third of property values saw the most improvement on these assessment quality measures.
“Our assessments are tracking the market and we’ve improved uniformity of assessments,” said Assessor Kaegi. “This represents a significant leap forward for fairness within the western parts of Chicago.” Assessments were 135% away from the uniformity goal at the conclusion of the 2018 assessment cycle. In the first phase of assessments in 2021, the results were just 10% short of the uniformity goal.”
Third-party reporting, including a 2017 report in the Chicago Tribune, showed that the previous reassessments of the City of Chicago resulted in overassessment of some lower-value homes while higher-value homes typically were underassessed.
Commercial assessments Hotels and retail properties are among the sectors with the largest declines since the onset of
COVID, whereas rents in multi-family apartments, grocery stores, industrial buildings, and data centers have been stable or experienced positive growth since the onset of COVID. In the Assessor’s Office 2021 models:
* Market rents for apartments in West Chicago range from $650 to $2600 a month. Market vacancy is between 5-10%.
o Market values are estimated from $30,000 to $680,000 per unit.
* Office buildings in West Chicago range in size from 700 to 1.1M in square footage and are assessed at $5.00 – $43.00 in rent per square foot with 4-20% market vacancy.
o Estimated market values are $48-$411 per square foot.
A report from the International Association of Assessing Officers stated that commercial properties in Chicago were underassessed in 2018, which may have shifted some of the property tax burden from commercial properties to residential properties. The 2021 reassessments reflect current market data and commercial property’s share of the market.
Access all residential and commercial reports—including multi-family assessments, detailed studies of residential assessment quality, and commercial data sources and methodology—at cookcountyassessor.com/valuation-reports.
Appealing property assessments
All property owners in West Chicago Township have been mailed an assessment notice. If the property characteristics listed on an assessment notice are incorrect, or if the estimated market value of a property is significantly more than what it could sell for in the current real estate market, property owners should file an appeal.
Property owners are encouraged to use the Assessor’s Office’s new, award-winning online system to file their appeals.
Appeals for West Township can be filed until August 23, 2021. More information on filing appeals can be found at cookcountyassessor.com/appeals
To learn more about property assessments and appeals, join the Assessor’s Office at a virtual event listed here: cookcountyassessor.com/event-list.
The Cook County Assessor’s Office is at 118 North Clark Street, Room 320, Chicago, IL 60602, www.cookcountyassessor.com, tel. (312) 443-7550. Social pages: Facebook: @cookcountyassessorsoffice • Twitter: @assessorcook
Las reevaluaciones de propiedad publicadas para West Chicago Township
Las propiedades residenciales y comerciales en West Chicago muestran un crecimiento sólido
La Oficina del Tasador del Condado de Cook publicó evaluaciones iniciales de propiedades residenciales y comerciales en el municipio de West Chicago. Este es el segundo de ocho municipios de la ciudad de Chicago que se reevaluará en 2021 y el segundo municipio de Chicago que se reevaluará bajo el liderazgo del asesor Fritz Kaegi, quien asumió el cargo después de la última reevaluación de Chicago en 2018.
El municipio de West Chicago sigue el río Chicago en sus fronteras este y sur. Su frontera occidental comienza en Belmont y Western Avenues, corre hacia el oeste hasta Kedzie, luego baja hasta North Avenue y luego hacia el oeste hasta los límites de la ciudad. Su frontera suroeste sigue las vías de Roosevelt y luego avanza hacia el sur a lo largo de las vías del ferrocarril BNSF hasta el río Chicago.
“Hemos visto tendencias inmobiliarias similares y sorprendentemente sólidas en West Chicago que también se están produciendo en otras áreas de la ciudad”, dijo el Asesor Kaegi. “En algunas áreas, el valor de las viviendas está aumentando significativamente, aunque otras se han estancado. A pesar de la pandemia, los alquileres han aumentado desde 2018, lo que ha hecho subir el valor de algunas propiedades comerciales, mientras que otras aún ven los efectos económicos continuos de la pandemia”.
Los aumentos en las evaluaciones reflejan un mercado fuerte. Las evaluaciones, según la ley de Illinois, deben reflejar los valores generales del mercado. El primer paso para garantizar que los propietarios paguen solo su parte justa de los impuestos a la propiedad, sin necesidad de presentar apelaciones para corregir evaluaciones inexactas, es asegurarse de que las evaluaciones de todos los tipos de propiedades reflejen con precisión el mercado inmobiliario.
Cambios en el valor de tasación en el municipio de West Chicago
La siguiente tabla representa el aumento en el valor tasado total en propiedades residenciales y comerciales en West Chicago Township. Property Group 2018 Board of Review Final 2021 Board of Review Pre-Apelaciones Aumento en el valor tasado total Residencial (Clase 2) $ 3,235,583,770 $ 4,006,377,398 24% Todas las demás clases $ 2,748,116,779 $ 5,921,686,198 115% Total $ 5,983,700,549 $ 9,928,063,596 66%
Nota: Los aumentos porcentuales y los aumentos totales son para todas las propiedades en esa categoría. Los aumentos o disminuciones de la tasación de propiedades individuales varían, según la ubicación y las características de cada propiedad.
Cómo se relacionan las evaluaciones con los impuestos a la propiedad
Un aumento en la tasación de una propiedad no conduce al mismo aumento en la factura de impuestos de una propiedad individual. La parte de impuestos de una propiedad depende de reevaluaciones en todo Chicago, desde casas en Chatham y Jefferson Park hasta propiedades comerciales en Little Village y el Loop.
Las reevaluaciones de la propiedad están en curso para los seis municipios restantes de Chicago. Si el crecimiento en los valores tasados en todo Chicago supera el crecimiento del valor tasado de una propiedad individual en West Chicago, la participación de los impuestos a la propiedad de esa propiedad individual podría reducirse a pesar de su aumento en el valor de la propiedad.
Las evaluaciones de la propiedad en Chicago se utilizan para distribuir los gravámenes fiscales del distrito, que pagan servicios como escuelas, parques, bibliotecas y pensiones. El Tasador no establece gravámenes ni tasas impositivas. Además, los aumentos en las evaluaciones no necesariamente aumentan los ingresos recibidos por los distritos tributarios.
Las evaluaciones en 2021 afectarán la segunda factura de impuestos a la propiedad emitida a fines de 2022.
Evaluaciones residenciales
- En 2020, los precios de venta promedio de las casas en West Township fueron de aproximadamente $ 440,000 para viviendas unifamiliares y $ 410,000 para condominios.
- En sus modelos de evaluación, la Oficina del Tasador estimó que la mayoría de las viviendas unifamiliares tienen un valor de mercado de 2021 entre $ 170,000 y $ 410,000 y la mayoría de los valores de los condominios estaban entre $ 300,000 y $ 400,000. Las estimaciones dependen de la ubicación y las características de la propiedad individual.
La justicia y equidad de las evaluaciones de West Township mejoraron durante 2018 para propiedades unifamiliares, condominios y pequeñas propiedades multifamiliares.
Además, las evaluaciones unifamiliares cumplieron con dos de los tres estándares de la Asociación Internacional de Oficiales Evaluadores para evaluaciones de alta calidad. (En 2018, solo se cumplió con un estándar de la IAAO). Las viviendas unifamiliares en el tercio inferior de los valores de propiedad vieron la mayor mejora en estas medidas de calidad de evaluación.
“Nuestras evaluaciones están rastreando el mercado y hemos mejorado la uniformidad de las evaluaciones”, dijo el evaluador Kaegi. “Esto representa un avance significativo para la equidad en las zonas occidentales de Chicago”. Las evaluaciones se alejaron un 135% del objetivo de uniformidad al final del ciclo de evaluación de 2018. En la primera fase de evaluaciones en 2021, los resultados estuvieron solo un 10% por debajo del objetivo de uniformidad “.
Los informes de terceros, incluido un informe de 2017 en el Chicago Tribune, mostraron que las reevaluaciones anteriores de la ciudad de Chicago resultaron en una sobrevaloración de algunas viviendas de menor valor, mientras que las viviendas de mayor valor por lo general no se tasaron.
Evaluaciones comerciales los hoteles y las propiedades minoristas se encuentran entre los sectores con las mayores caídas desde el inicio.
COVID, mientras que los alquileres en apartamentos multifamiliares, tiendas de abarrotes, edificios industriales y centros de datos se han mantenido estables o han experimentado un crecimiento positivo desde el inicio de COVID. En los modelos de la Oficina del Asesor 2021:
- Los alquileres de mercado para apartamentos en West Chicago oscilan entre $ 650 y $ 2600 al mes. La vacancia del mercado está entre el 5% y el 10%.
o los valores de mercado se estiman entre $ 30,000 y $ 680,000 por unidad.
- Los edificios de oficinas en West Chicago varían en tamaño de 700 a 1.1M en pies cuadrados y se evalúan en $ 5.00 – $ 43.00 en alquiler por pie cuadrado con 4-20% de vacantes en el mercado.
o Los valores de mercado estimados son de $ 48 a $ 411 por pie cuadrado.
Un informe de la Asociación Internacional de Oficiales Evaluadores declaró que las propiedades comerciales en Chicago no se evaluaron en 2018, lo que puede haber trasladado parte de la carga fiscal a la propiedad de las propiedades comerciales a las propiedades residenciales. Las reevaluaciones de 2021 reflejan los datos actuales del mercado y la participación de mercado de las propiedades comerciales.
Acceda a todos los informes residenciales y comerciales, incluidas evaluaciones multifamiliares, estudios detallados de la calidad de la evaluación residencial y fuentes y metodología de datos comerciales, en cookcountyassessor.com/valuation-reports.
Apelar evaluaciones de propiedad
Todos los dueños de propiedades en West Chicago Township han recibido un aviso de tasación por correo. Si las características de la propiedad enumeradas en un aviso de tasación son incorrectas, o si el valor de mercado estimado de una propiedad es significativamente mayor de lo que podría venderse en el mercado inmobiliario actual, los propietarios deben presentar una apelación.
Se anima a los propietarios a utilizar el nuevo y galardonado sistema en línea de la Oficina del Tasador para presentar sus apelaciones.
Las apelaciones para West Township se pueden presentar hasta el 23 de agosto de 2021. Puede encontrar más información sobre cómo presentar apelaciones en cookcountyassessor.com/appeals
Para obtener más información sobre las evaluaciones de propiedad y las apelaciones, únase a la Oficina del Tasador en un evento virtual que se enumera aquí: cookcountyassessor.com/event-list.
La Oficina del Tasador del Condado de Cook, está en el 118 North Clark Street, Oficina 320, Chicago, IL 60602, www.cookcountyassessor.com, tel. (312) 443-7550. Páginas sociales: Facebook: @cookcountyassessorsoffice • Twitter: @assessorcook
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