Condado de Cook (NED).– Nuevo análisis de la Oficina del Tasador del Condado de Cook (CCAO) revela que las pruebas presentadas en las apelaciones de propiedades comerciales a menudo subestiman los precios de venta, lo que sugiere que las estimaciones de algunas empresas de tasación no coinciden con las condiciones del mercado.
El deber principal de la CCAO es evaluar el valor justo de mercado de las propiedades en el Condado de Cook. Cada año, los propietarios de propiedades pueden apelar estos valores ante la CCAO. Como parte de este proceso, los propietarios de propiedades comerciales con frecuencia contratan a empresas de terceros para realizar tasaciones que sirven como evidencia de apelación. La CCAO no toma estas tasaciones como la última palabra sobre el valor, pero puede considerarlas durante el proceso de apelación.
Para medir la eficacia de las tasaciones recibidas, la CCAO realizó un análisis de la relación de ventas. Este tipo de análisis examina la relación entre una estimación de valoración, como una tasación o valoración, y un precio de venta que mejor captura el valor de mercado.
La CCAO comparó 60 tasaciones presentadas como parte de apelaciones de propiedades comerciales con ventas que tuvieron lugar hasta tres años después de que se realizó la tasación.
El análisis encontró que las tasaciones de apelaciones comerciales subestimaron el valor de mercado en un 38%. (La relación media de la tasación con el precio de venta fue del 62%). Si los organismos de apelación aceptan de manera rutinaria tasaciones de apelaciones comerciales deficientes, el resultado puede ser un aumento en la carga fiscal para otros propietarios de propiedades, incluidos los propietarios de viviendas.
Además, para cada una de las tres empresas que realizaron la mayor cantidad de tasaciones en esta muestra, al menos la mitad de estas tasaciones sugirieron un valor inferior al 60% del precio de venta. (Toda la información de identificación se anonimiza como parte del proceso de apelación; tanto a los abogados como a las empresas de tasación se les asigna un número de identificación que se utilizó en este análisis).
El análisis completo está disponible en https://www.cookcountyassessor.com/sales-ratio-analysis-appraisals-commercial-appeals?utm_medium=email&utm_source=govdelivery
“Este análisis aporta pruebas que respaldan lo que desde hace tiempo consideramos que ocurre con las apelaciones comerciales presentadas ante nuestra oficina: algunas tasaciones que recibimos en esas apelaciones no alcanzan los valores previstos”, dijo el tasador del condado de Cook, Fritz Kaegi.
“Es fundamental que las oficinas del sistema de impuestos a la propiedad adopten y mantengan estándares más estrictos para las tasaciones. Espero que la publicación de este análisis continúe la conversación sobre ese tema”.
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New analysis finds commercial property appeals often underestimate market value
Condado de Cook (NED).– A new analysis from the Cook County Assessor’s Office (CCAO) finds that evidence submitted in commercial property appeals often underestimates sale prices, suggesting that the estimates of some appraisal firms do not match market conditions.
The primary duty of the CCAO is to assess the fair market value of property in Cook County. Each year, property owners can appeal these values with the CCAO. As part of this process, commercial property owners frequently contract with third-party firms to perform appraisals that serve as appeals evidence.
The CCAO does not take these appraisals as the final word on value, but may consider them during the appeal process.
To measure the efficacy of appraisals received, the CCAO conducted a sales ratio analysis. This type of analysis examines the relationship between a valuation estimate, such as an appraisal or assessment, and a sale price that best captures market value.
The CCAO compared 60 appraisals submitted as part of commercial property appeals to sales that took place up to three years after the appraisal was performed.
The analysis found that commercial appeal appraisals underestimated market value by 38%. (The median ratio of appraisal to sale price was 62%.) If substandard commercial appeal appraisals are accepted routinely by appeals bodies, the result can be an increase in the tax burden for other property owners, including homeowners.
Furthermore, for each of the three firms that performed the most appraisals in this sample, at least half of these appraisals suggested a value below 60% of the sale price. (All identifying information is anonymized as part of the appeals process; both attorneys and appraisal firms are assigned an identification number that was used in this analysis.)
The full analysis is available at https://www.cookcountyassessor.com/sales-ratio-analysis-appraisals-commercial-appeals?utm_medium=email&utm_source=govdelivery
“This analysis puts up evidence to support what we’ve long felt to be the case with commercial appeals submitted to our office – some appraisals we receive in those appeals undershoot values,” said Cook County Assessor Fritz Kaegi.
“It’s crucial for offices in the property tax system to adopt and maintain heightened standards for appraisals. I hope the publication of this analysis continues the conversation around that issue.”
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