Día del Inversionista 2024/Assessor Hosts 2024 Market Investor Day

Día del Inversionista 2024/Assessor Hosts 2024 Market Investor Day

La Oficina del Asesor del Condado de Cook (CCAO) organizó su Día del Inversionista en el Mercado anual el miércoles 24 de abril. El evento contó con conversaciones entre el personal ejecutivo de la CCAO, líderes de la industria y asistentes sobre cómo se modelan los valores de las propiedades y el estado de los bienes raíces comerciales, en Chicago.

Durante sus comentarios de apertura, el asesor del condado de Cook, Fritz Kaegi, analizó la popular teoría del “bucle de fatalidad urbana”. Esta teoría sostiene que las caídas en el valor de los edificios de oficinas dentro de las grandes ciudades conducirán a una disminución de los ingresos por impuestos a la propiedad. Pero el condado de Cook está en condiciones de evitarlo.

“En el condado de Cook, nuestros distritos impositivos determinan de antemano cuánto se recaudará. Las evaluaciones determinan la proporción de este pastel, pero no cambian el tamaño del pastel”, dijo. “En Chicago se recaudan ocho mil millones de dólares en impuestos a la propiedad, y eso se recaudará este año independientemente de a dónde vayan las evaluaciones”.

Es posible que cualquier disminución en el valor de las oficinas no afecte la base impositiva general tanto como se cree ampliamente. “Muchos edificios de oficinas del centro de la ciudad se encuentran en distritos de Financiamiento de Incremento de Impuestos (TIF). El crecimiento del valor en las últimas dos décadas va a los distritos TIF y no a la base imponible de Chicago”, dijo el asesor Kaegi. “Esos mismos TIF recibirán el primer golpe después de cualquier reducción de valor. En otras palabras, los TIF actuarán como amortiguadores de la base impositiva”.

Un panel de líderes del Departamento de Valuaciones de la CCAO discutió los diferentes enfoques y prácticas utilizados para valorar propiedades comerciales y brindó una descripción general de las condiciones del mercado para edificios de oficinas, hoteles, centros de datos y otras categorías de bienes raíces comerciales.

También destacaron las medidas de la CCAO para promover la transparencia, incluidas las hojas de trabajo de metodología comercial publicadas para cada municipio y la práctica de anonimizar las apelaciones.

Entre los panelistas se encontraban el director de valoraciones Michael Piper, la directora de propiedades especiales Mildred Terzic, el director de valoraciones comerciales T.J. Schemmel, el director de valoraciones residenciales, Ray Gottner, el director de proyectos especiales, Brian Sibila, y el director de extensión comercial, Erik Harmon.

El evento finalizó con un panel de líderes de la industria de viviendas asequibles, bienes raíces y negocios moderado por Collete English Dixon, directora ejecutiva de la Escuela de Bienes Raíces de la Universidad Roosevelt. La discusión abordó las perspectivas de los bienes raíces comerciales en el condado de Cook, así como también cómo resolver los problemas de desarrollo y asequibilidad en Chicago.

Otros panelistas incluyeron a Stacie Young, presidenta y directora ejecutiva de Community Investment Corporation, Gordon Segal, cofundador y ex presidente y director ejecutivo de Crate & Barrel, y Mike Glasser, presidente de Neighborhood Building Owners Alliance.

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Assessor Hosts 2024 Market Investor Day

The Cook County Assessor’s Office (CCAO) hosted its annual Market Investor Day on Wednesday, April 24. The event featured conversations between CCAO executive staff, industry leaders, and attendees about how property values are modeled and the state of commercial real estate in Chicago.

During his opening remarks, Cook County Assessor Fritz Kaegi discussed the popular “urban doom loop” theory. This theory holds that declines in office building values within large cities will lead to declining property tax revenues. But Cook County is positioned to avoid it.

“In Cook County, our taxing districts determine in advance how much is going to be collected. Assessments determine the share of this pie, but they don’t change the size of this pie,” he said. “Eight billion dollars is collected in Chicago in property taxes, and that will be collected this year regardless of where assessments go.”

Any decline in office values may not affect the overall tax base as much as widely believed. “Many downtown office buildings are in Tax Increment Financing (TIF) districts. The growth in value over the last couple of decades goes to the TIF districts, and not to Chicago’s tax base,” Assessor Kaegi said. “Those same TIFs will take the first hit after any downshift in value. In other words, TIFs are going to act like shock absorbers to the tax base.”

A panel of leaders from the CCAO Valuations Department discussed the different approaches and practices used to value commercial properties and provided an overview of market conditions for office buildings, hotels, data centers, and other categories of commercial real estate.

They also highlighted measures by the CCAO to promote transparency, including the commercial methodology worksheets published for each township and the practice of anonymizing appeals.

Panelists included Chief Valuations Officer Michael Piper, Director of Special Properties Mildred Terzic, Director of Commercial Valuations T.J. Schemmel, Director of Residential Valuations Ray Gottner, Director of Special Projects Brian Sibila, and Director of Commercial Outreach Erik Harmon.

The event finished with a panel of industry leaders in affordable housing, real estate, and business moderated by Collete English Dixon, Executive Director of the Roosevelt University School of Real Estate. The discussion touched on the prospects for commercial real estate in Cook County, as well as how to solve problems of development and affordability in Chicago.

Other panelists included Stacie Young, President and CEO of the Community Investment Corporation, Gordon Segal, co-founder and former Chairman and CEO of Crate & Barrel, and Mike Glasser, President of the Neighborhood Building Owners Alliance.

 

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