El incentivo AHSAP va por buen camino para 1000 propiedades multifamiliares participantes este año
La Oficina del Tasador del Condado de Cook publicó hoy nuevos datos que exploran el impacto de un programa emblemático de vivienda asequible durante sus primeros dos años de administración.
En total, más de 700 propiedades multifamiliares ahorraron casi $13 millones en impuestos a la propiedad al rehabilitar y preservar viviendas de alquiler asequibles para los residentes de clase trabajadora del Condado de Cook.
Un mapa interactivo, ahora disponible en el sitio web de la CCAO, muestra la distribución geográfica de estos proyectos desglosados por parcela.
El Programa de Evaluación Especial de Vivienda Asequible (AHSAP) reduce el valor tasado de las propiedades multifamiliares que contienen una parte significativa de unidades asequibles. Al brindarles a los desarrolladores participantes un beneficio de impuestos a la propiedad, el incentivo apoya la preservación y creación de viviendas asequibles.
“Este incentivo facilita que los desarrolladores mantengan viviendas asequibles en los vecindarios de clase trabajadora alrededor del Condado de Cook y construyan nuevas viviendas asequibles donde más se necesitan”, dijo el Tasador del Condado de Cook, Fritz Kaegi. “Estoy orgulloso de lo que hemos logrado con este programa y más que emocionado de ver cómo sigue creciendo”.
Antes de AHSAP, la CCAO administraba el incentivo de Clase 9 para propiedades multifamiliares. Después de que cambiara el nivel de evaluación para estos tipos de propiedades, el incentivo de Clase 9 ya no brindaba un beneficio de impuesto a la propiedad. Un grupo de partes interesadas, incluida la Corporación de Inversión Comunitaria y el Consejo de Vivienda de Illinois, desarrollaron y propusieron el nuevo programa.
El incentivo AHSAP fue promulgado por el gobernador J.B. Pritzker en 2021 como parte de un proyecto de ley general de vivienda asequible.
“Este programa demuestra el alto valor de la colaboración entre el sector público y privado. Al brindar alivio de impuestos a la propiedad a través de un programa simple y accesible, los pequeños desarrolladores de vecindarios, que poseen las unidades de alquiler más asequibles, pueden mantener bajos los alquileres mientras mejoran sus propiedades”, dijo Stacie Young, presidenta y directora ejecutiva de la Corporación de Inversión Comunitaria.
“Esto ayuda a los propietarios locales a ofrecer unidades asequibles y de alta calidad mientras generan riqueza generacional a través de sus inversiones. La CIC agradece el liderazgo de la CCAO y sus numerosos socios por poner este valioso incentivo a disposición de nuestras comunidades”.
La CCAO comenzó a administrar AHSAP en 2022, cuando se aceptaron 598 proyectos en el programa. Al año siguiente, se sumaron otros 221 proyectos.
Si bien el mapa de datos solo incluye proyectos de los primeros dos años de AHSAP, la CCAO y sus socios han seguido reclutando y aceptando desarrolladores para el incentivo. Actualmente, el programa está en camino de tener 1000 proyectos participantes para fines de 2024.
Los nuevos datos muestran recortes de tasación y ahorros impositivos aproximados para los proyectos participantes
Para esta publicación de datos, la CCAO analizó cómo cambiaron los valores tasados (AV) y las facturas de impuestos para los proyectos en dos de los tres niveles de incentivos ofrecidos a través de AHSAP.
- El nivel 15 ofrece una reducción del 25 % del AV para las propiedades en las que entre el 15 % y el 34 % de las unidades de vivienda se alquilan al 60 % o menos del ingreso medio del área (AMI).
- El nivel 35 ofrece una reducción del 35 % del valor nominal para las propiedades en las que el 35 % o más de las unidades de vivienda se alquilan al 60 % del AMI o por debajo de este.
Para unirse al programa, las propiedades deben someterse a una nueva construcción o a una rehabilitación importante. Los proyectos participan en estos niveles durante un mínimo de 10 años, con la opción de renovar la participación hasta 30 años.
La mayoría de las propiedades participantes están en el nivel 35. Hasta 2023, 654 proyectos recibieron un total de $43,1 millones en reducciones del valor nominal a través del AHSAP.
Para aproximar los ahorros fiscales, la CCAO calculó la diferencia en las facturas de impuestos a la propiedad entre el primer año de un proyecto en el programa y el año anterior a su incorporación. Las propiedades del nivel 35 vieron un ahorro fiscal total de $10 millones. (Tenga en cuenta que esta cifra no captura el impacto acumulativo de la participación en AHSAP durante muchos años).
En el Nivel 15, 101 proyectos vieron reducciones de VA por un total de $9.2 millones hasta 2023. Esto resultó en ahorros de impuestos de $3 millones.
Un archivo que contiene datos a nivel de PIN está disponible.
Los proyectos en comunidades de baja asequibilidad continúan en línea
El tercer nivel del incentivo AHSAP está diseñado para estimular la construcción de nuevas viviendas en comunidades de baja asequibilidad designadas (LAC).
El importante beneficio fiscal contenido en este nivel permite a los residentes de la clase trabajadora alquilar unidades de vivienda asequibles en vecindarios que de otro modo serían prohibitivamente caros. En Chicago, por ejemplo, las LAC designadas incluyen el área de Fulton Market.
Los proyectos participantes reciben una reducción de la tasación igual a la diferencia entre el valor de la propiedad un año antes de que las unidades asequibles estén ocupadas y el valor tasado posterior a la construcción. Al menos el 20% de las unidades en estos proyectos deben alquilarse a niveles asequibles.
Actualmente, dos proyectos LAC forman parte del programa y otros 10 proyectos han firmado cartas de intención con la CCAO para sumarse a este nivel en los próximos años.
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New CCAO data map explores impact of affordable housing program
AHSAP incentive on track for 1000 participating multifamily properties this year
The Cook County Assessor’s Office released new data today exploring the impact of a flagship affordable housing program during its first two years of administration.
In total, more than 700 multifamily properties saved nearly $13 million in property taxes by rehabilitating and preserving affordable rental housing for working-class Cook County residents.
An interactive map, now available on the CCAO’s website, shows the geographic distribution of these projects broken out by parcel.
The Affordable Housing Special Assessment Program (AHSAP) reduces the assessed value of multifamily properties that contain a significant share of affordable units. By giving participating developers a property tax benefit, the incentive supports the preservation and creation of affordable housing.
“This incentive makes it easier for developers to keep affordable housing in working-class neighborhoods around Cook County, and to build new affordable housing where it’s most needed,” said Cook County Assessor Fritz Kaegi. “I’m proud of what we’ve accomplished with this program, and more than excited to see how it continues to grow.”
Prior to AHSAP, the CCAO administered the Class 9 incentive for multifamily properties. After the level of assessment for these property types changed, the Class 9 incentive no longer provided a property tax benefit. A group of stakeholders, including the Community Investment Corporation and Illinois Housing Council, then developed and proposed the new program.
The AHSAP incentive was signed into law by Gov. J.B. Pritzker in 2021 as part of an affordable housing omnibus bill.
“This program demonstrates the high value of public and private sector collaboration. By providing property tax relief through a simple and accessible program, small, neighborhood developers — who own most affordable rental units — can keep rents low while improving their properties,” said Stacie Young, President and CEO of the Community Investment Corporation.
“This helps local owners offer high-quality and affordable units while building generational wealth through their investments. CIC is grateful for the CCAO’s leadership and its many partners to make this valuable incentive available to our communities.”
The CCAO began administering AHSAP in 2022, when 598 projects were accepted into the program. The following year, another 221 projects joined.
While the data map only includes projects from AHSAP’s first two years, the CCAO and its partners have continued to recruit and accept developers for the incentive. Currently, the program is on track to have 1000 participating projects by the end of 2024.
New data shows assessment cuts and approximate tax savings for participating projects
For this data release, the CCAO looked at how assessed values (AVs) and tax bills changed for projects in two of the three incentive tiers offered through AHSAP.
- Tier 15 provides a 25% AV reduction for properties in which 15% to 34% of the dwelling units rent at or below 60% of Area Median Income (AMI).
- Tier 35 provides a 35% AV reduction for properties in which 35% or more of the dwelling units rent at or below 60% of AMI.
To join the program, properties must undergo either new construction or major rehabilitation. Projects participate in these tiers for a minimum of 10 years, with an option to renew participation up to 30 years.
The majority of participating properties are in Tier 35. Through 2023, 654 projects received a total of $43.1 million in AV reductions through AHSAP.
To approximate tax savings, the CCAO calculated the difference in property tax bills between a project’s first year in the program and the year before it joined. Tier 35 properties saw $10 million in total tax savings. (Note that this figure does not capture the cumulative impact of participation in AHSAP over many years.)
In Tier 15, 101 projects saw AV reductions totaling $9.2 million through 2023. This resulted in tax savings of $3 million.
Projects in Low Affordability Communities continue to come online
The third tier of the AHSAP incentive is designed to stimulate construction of new housing in designated Low Affordability Communities (LACs).
The significant tax benefit contained in this tier allows working-class residents to rent affordable housing units in neighborhoods that would otherwise be prohibitively expensive. In Chicago, for example, designated LACs include the Fulton Market area.
Participating projects receive an assessment reduction equal to the difference between the value of the property one year before the affordable units are occupied and post-construction assessed value. At least 20% of the units in these projects must rent at affordable levels.
Two LAC projects are currently part of the program. Another 10 projects have signed letters of intent with the CCAO to join this tier in the coming years.
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